Mitad y mitad: el arquitecto y el arquitecto técnico pagan juntos el sótano que se filtraba

¿Responde el director de ejecución de un defecto que nace en el proyecto? En Montoro, la Audiencia Provincial de Córdoba ha contestado que sí, y además a partes iguales.

Una vivienda unifamiliar, construida en un terreno en pendiente, empezó a tener filtraciones en el sótano cuando llovía. La propietaria demandó a los técnicos que había contratado: el arquitecto proyectista y director de obra, y el arquitecto técnico director de ejecución. La Audiencia concluye que la impermeabilización prevista en el proyecto era insuficiente para la escorrentía de una parcela inclinada, y que faltaba el sellado de la junta entre muros y losa.

Hasta ahí, el reproche apunta al proyectista. Pero la Sala va más lejos: el director de ejecución, aunque no redactó el proyecto, «debía de advertir» que en un terreno así el agua entraría por esa junta y comunicárselo al arquitecto. El fallo condena a ambos solidariamente y, en su relación interna, por partes iguales.

Tres enseñanzas para la defensa

• Defectos de proyecto. El director de ejecución no queda a salvo por el hecho de que el defecto venga del proyecto. Su deber de control incluye advertir lo que un técnico diligente vería en obra. La comunicación escrita al director de obra es su mejor prueba de descargo.
• Prescripción. La Sala distingue entre daño duradero y daño continuado, y aplica el art. 1964 CC con los 83 días de suspensión del estado de alarma. Varios defectos quedaron prescritos; solo sobrevivió el del sótano.
• Lo que se pide. La propietaria pidió primero la reparación y, solo de forma subsidiaria, dinero. El juzgado le concedió dinero sin rechazar antes la reparación, y la Audiencia anula esa condena dineraria. Elegir entre una cosa y otra corresponde a la perjudicada, no al tribunal.

También es relevante lo que la Audiencia no exige: rechaza que fuese imprescindible un estudio geotécnico y topográfico previo, que era el criterio de la primera instancia. El reproche no es haber prescindido de un estudio, sino haber proyectado y controlado una impermeabilización inadecuada para ese terreno.

Pregunta para el debate: ¿es razonable repartir al 50 % la responsabilidad entre quien proyectó el defecto y quien solo debía detectarlo en obra?

Fuentes verificadas: SAP de Córdoba, Sala de lo Civil, ROJ SAP CO 1987/2025 (identificador CENDOJ 14021370012025101097). Código Civil, arts. 1101 y 1964. Ley 38/1999 LOE, arts. 12.3, 13, 17 y 18 (la Sala descarta aplicar los arts. 17 y 18 a la acción contractual). SSTS 28/2014, de 29 de enero; 29/2020, de 20 de enero; y 628/2025, de 28 de abril (citadas en la sentencia). Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 216 y 218.1. Fuentes consultadas: CENDOJ (www.poderjudicial.es) e Iberley.

Contenido jurídico informativo · actualizado y verificado a octubre de 2026