Prescribió la LOE, pero no el contrato: el Supremo confirma la condena del arquitecto director de obra

Una comunidad de propietarios reclamaba por humedades y filtraciones. Frente a los arquitectos, las acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación estaban prescritas: el plazo de dos años desde que aparece el daño (art. 18.1 LOE) había vencido. La defensa parecía resuelta. No lo estaba.

La propia LOE deja abierta otra puerta. El art. 17.1 establece la responsabilidad de los agentes «sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales», y el art. 18.1 salva «las acciones que pueden subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual». La comunidad siguió por esa vía y la Audiencia declaró la responsabilidad contractual del arquitecto proyectista y director de obra por las filtraciones de los sótanos. El Supremo ha confirmado esa condena.

El caso: STS, Sala 1.a, de 4 de junio de 2026 (ROJ STS 2502/2026)

• Identificación: ROJ STS 2502/2026 · ECLI:ES:TS:2026:2502 · Sala de lo Civil · Recurso 7713/2021 · 04/06/2026.
• Número y ponente: STS 860/2026, ponente Raquel Blázquez Martín.
• Rol del arquitecto: proyectista y director de obra, con un arquitecto técnico como director de ejecución.
• Hechos: la comunidad demandó por humedades y filtraciones al arquitecto, al arquitecto técnico, a la constructora y a su aseguradora. La promotora era una cooperativa que se disolvió tras adjudicar las viviendas; las acciones de la LOE frente a los arquitectos estaban prescritas y el pleito se centró en la responsabilidad contractual.
• Fallo: el Supremo desestima los recursos extraordinarios de los arquitectos, con costas y pérdida de los depósitos. El edificio está en Puerto Real (Cádiz).
• Fundamentos: no se infringen la carga de la prueba (art. 217 LEC) ni las reglas sobre presunciones; la comunidad tiene legitimación activa para ejercitar las acciones contractuales de la cooperativa disuelta; los arquitectos tienen legitimación pasiva porque se probó su vínculo contractual con la cooperativa; y no se vulnera el principio de relatividad de los contratos (art. 1257 CC).

Las tres líneas de defensa y su fracaso

• Contrato ajeno. Alegaron que la comunidad no era parte del contrato, firmado con la cooperativa promotora. El Supremo responde que la comunidad puede ejercitar las acciones contractuales de la cooperativa una vez disuelta esta, tras adjudicar las viviendas, y descarta que se vulnere el art. 1257 CC.
• Falta de vínculo. Alegaron que no tenían relación contractual con quien reclamaba. La Audiencia había declarado probado ese vínculo y, en casación, los hechos probados no se discuten.
• Carga de la prueba. Alegaron su infracción. El Supremo recuerda que solo existe cuando el tribunal decide contra quien no tenía que probar ante un hecho no acreditado, y aquí la sentencia se apoyaba en hechos probados.

Lo que cambia para la defensa del director de obra

• La prescripción de la LOE no cierra el caso: la acción contractual tiene su propio plazo, que con la redacción actual del art. 1964.2 CC es de cinco años.
• El encargo profesional pasa a ser lo esencial: quién contrató a quién, con qué alcance y si ese contrato se transmite a los propietarios.
• La batalla se libra en instancia: una vez que la Audiencia declara probado el vínculo contractual, el recurso de casación ya no lo puede discutir.

La pregunta práctica es incómoda: en las promociones en cooperativa, ¿debería el arquitecto delimitar por escrito el alcance de su encargo y su duración, sabiendo que los futuros propietarios pueden acabar ocupando la posición de su cliente?

Fuentes verificadas: STS 860/2026, de 4 de junio de 2026 (ROJ STS 2502/2026; ECLI:ES:TS:2026:2502; Sala de lo Civil, recurso 7713/2021). Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, arts. 17.1 y 18.1. Código Civil, arts. 1101, 1257 y 1964.2. Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 217. Fuentes consultadas: CENDOJ (www.poderjudicial.es) y Notas de Jurisprudencia (notasdejurisprudencia.blogspot.com).

Contenido jurídico informativo · actualizado y verificado a octubre de 2026